사례 A: 금리 상승기
전세대출 금리 4.2%→5.2% 전망. 전세안 총비용↑로 월세안 유리. 전환율이 낮으면 반전세로 균형점 탐색. 손익분기 전환율을 역산해 협상 기준 제시.
전·월세 유불리 가이드
전·월세 비교는 총소유비용 기준이 정확합니다. 전세대출 금리와 전환율 민감도, 반전세 옵션, 2년/4년 총비용을 함께 보시고 손익분기 전환율까지 역산해 협상 기준을 잡으세요.
핵심: 총소유비용 + 민감도(+1%p) + 손익분기 전환율
본문 목차
핵심: 필요한 섹션으로 바로 이동
원리: 전·월세 비교는 총소유비용으로 판단합니다
핵심: 월세·관리비 ↔ 전세(기회비용/전세대출 금리/보증료/인지세)를 연간 축으로 환산
- 월세 측: 월세 + 관리비(실지출) × 12
- 전세 측: 보증금 기회비용 + 전세대출 이자 + 보증료 + 인지세
- 전환율은 협상 기준(전세↔월세 변환)으로 활용
비교 프레임: 한 줄 공식으로 시작합니다
핵심: 연간 총비용(월세안) ≶ 연간 총비용(전세안)
- 연간 총비용(월세안) = (월세 + 관리비) × 12
- 연간 총비용(전세안) = 보증금×수익률 + 전세대출 이자 + 보증료 + 인지세
- 민감 변수: 전세대출 금리, 보증금 수익률, 전환율
간이 비교 계산기(전세/월세/반전세 + 2년/4년)
핵심: 반전세 옵션과 기간(2/4년)까지 한 번에 비교
입력은 비교 시 천 단위 콤마로 정리됩니다.
월세안 총비용(기간)
-
전세안 총비용(기간)
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반전세 총비용(기간)
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민감도 차트/표: 전세대출 금리·전환율 변화
핵심: 전세대출 금리 +1%p / 전환율 +1%p 시 연간 총비용이 어떻게 바뀌는지 시각적으로 확인
막대 차트
표(근사)
| 구분 | 현재 | 대출금리 +1%p | 전환율 +1%p |
|---|---|---|---|
| 월세안(연간) | - | - | - |
| 전세안(연간) | - | - | - |
주: 차트는 간이 모델을 기반으로 하며, 실제 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
지역 전환율 참고(외부 자료)
핵심: 지역 평균 전환율과 내 입력값을 비교
- KB부동산 리서치 (전월세 전환율 리포트)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (실거래 참고)
- 한국부동산원 통계 (시장 동향)
참고: 지역 평균 전환율보다 높게 제시되면 월세안 총비용이 과도할 수 있습니다.
체크리스트: 계약 전·중·후 필수 점검
핵심: 총소유비용·민감도·보증/특약을 한 번에 점검
- 전세: LTV/LTV, 전세대출 금리, 보증료, 보증보험 가입, 반환 특약
- 월세: 관리비 포함 실지출, 전환율(협상 기준), 갱신청구권 전략
- 민감도: 금리/전환율 ±1%p 테스트, 보증금 수익률 변화
- 리스크: 깡통전세 지표(시세-보증금), 등기부 확인, 전입/확정일자
사례 확장: 전·월세 비교 시나리오
핵심: 총비용이 비슷하면 ‘유동성/리스크’ 기준
사례 B: 보증금 수익률 ↑
예·적금 4%대, 전세대출 3%대 → 전세안 총비용↓. 다만 보증보험/인지세/이사비용 포함 총비용으로 판단. 민감도 차트로 금리·전환율 변화 대비.
사례 C: 전환율 高
주변 대비 전환율↑ → 월세안 총비용↑. 협상(전환율 인하) 또는 보증금↑/월세↓ 반전세 제안. 4년 총비용 기준으로도 재확인.
가이드를 공유하고, 분기마다 금리/전환율을 다시 점검하세요.