전세보증보험/임차 보호 가이드
전세보증보험/임차 보호 - 핵심 요약
핵심: 보증금 회수 리스크는 보증으로, 손실 최소화는 권리로.이 페이지는 바로 확인 4가지 → 보증료 계산 → 권리 핵심 → 위험 신호 → 사고 대응 → 서류/체크리스트 순으로, 단계별로 “왜/무엇/어떻게”를 설명합니다. 각 항목에는 예시·팁·주의를 함께 넣어 실제 상황에서 그대로 적용할 수 있도록 했습니다.
본문 목차
핵심: 필요한 섹션으로 바로 이동
바로 확인(최우선)
핵심: 등기·전입/확정·선순위·보증요건 - 4가지 먼저 본다.- 등기부등본 최신본(말소사항 포함) 발급 - 근저당·가압류·경매 진행 여부를 반드시 확인하세요. “을구(권리)”에 근저당, 전세권, 가압류가 있는지, “갑구(소유권)”에 소유자/압류/경매 기재가 있는지 봅니다.
- 전입신고 + 확정일자 즉시 - 계약 당일 또는 입주 즉시 처리해야 대항력(전입+점유)과 우선변제권(확정일자)을 확보합니다. 전입 지연·점유 이탈은 치명적입니다.
- 선순위 합계 점검 - “시세−보증금−선순위 채권”의 안전여유를 보세요. 선순위가 크면 배당에서 밀릴 수 있습니다. 인근 실거래가·전세가율도 참고하세요.
- 보증기관 요건 확인 - 건물 용도(주거/업무), 지역, 노후도, 불법건축 여부에 따라 보증 승인/요율이 달라집니다. 상품별 요건표를 미리 확인하세요.
팁: “등기 이상(선순위 과다), 전입/확정 지연, 불일치 서류(건축물대장·도면·계약서), 위장계좌 요청” 중 하나라도 발견되면 즉시 보류하고 재검토하세요.
보증료 간단 계산
핵심: 보증금 × (연 요율) → 연/월 보증료 즉시 산출.예시 요율(연): 0.10~0.30% 범위(기관·상품·지역·심사에 따라 상이). 보증금 규모·기간·건물 리스크(선순위/불법 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
- 보증료(연): -
- 월 환산: -
해석 가이드: 보증료가 월세 대비 과도하면 금액/기간 최적화, 보증금 분할, 리스크 개선(불법/선순위 해소) 방안을 검토하세요.
권리 핵심(대항력·우선변제·임차권등기)
핵심: 전입·점유(대항력), 확정일자(우선변제), 임차권등기(연속성).- 대항력: 전입신고 + 점유. 이탈(이사·공실) 시 상실하므로, 이사 전 임차권등기명령으로 연속성을 확보하세요.
- 우선변제권: 확정일자. 동일 순위 다수면 배당 비율이 갈리는 만큼, 확정일자 취득일을 앞당기는 것이 유리합니다.
- 임차권등기명령: 이주·전출이 필요한데 보증금 회수가 지연될 때, 전입·점유를 대체해 권리 연속성 유지. 신청은 관할 법원에 합니다.
주의: 일부 임대인은 확정일자/특약 기재를 회피하려 합니다. 불리한 특약(반환 책임 지연·인수사항 과다)은 명확히 조정하세요.
위험 신호(사전 필터)
핵심: 깡통·선순위 과다·서류 리스크·피싱을 선제 차단.- 깡통지표: 시세 대비 과도한 보증금, 급매·경매 이력, 전세가율 과열(인근 실거래가로 확인)
- 선순위 과다: 근저당·전세권·가압류 합계가 커서 배당 여력이 부족
- 서류 불일치: 계약서·등기·건축물대장·도면 상 표기 불일치, 발급일 과거
- 피싱/사기: 위장 계좌, “보증료/수수료 선입금” 요구, 비공식 메신저만 고집
실무 팁: 등기부 “을구”의 채권, “갑구”의 소유/압류/경매를 연도·금액별로 정리해 보세요. 시세-보증금-선순위를 수식으로 적어보면 위험이 선명해집니다.
사고 대응(타임라인·예시 문구 포함)
핵심: 내용증명 → 보증 청구/임차권등기 → 배당/형사대응.- 연체/미반환 발생 → 내용증명 발송(기한 특정, 채권 보전). 예시: “귀하는 임대차계약서 제x조에 따라 보증금 ○원 전액을 20xx-xx-xx까지 반환하시기 바랍니다. 기한 내 미이행 시 법적 조치를 진행합니다.”
- 보증 청구 접수 + 임차권등기명령 병행 (기관 안내서류(계약서, 전입/확정, 등기부 등)) 구비
- 배당요구·경매 병행 (종기일·서류 누락 주의, 필요 시) 형사대응(사기 혐의)
문서 보관: 계약서 원본(또는 공증), 확정일자 확인서, 주민등록 등본, 등기부등본(말소사항 포함), 영수증/이체내역, 특약서.
필수 서류(발급 팁 포함)
핵심: 계약서·전입/확정·등기·건축물대장·신분/소유.- 임대차계약서: 특약 명확히(반환·수선·관리비·원상복구 등). 서명·도장 일치 확인.
- 전입신고/확정일자: 당일 또는 즉시 처리. 확정일자부를 별도 보관.
- 등기부등본(말소사항 포함): 최신본 기준. 갑구(소유·압류/경매), 을구(근저당·전세권·가압류).
- 건축물대장/도면: 목적물 표기 일치. 무허가·용도 불일치 여부 확인.
- 임대인 신분/소유 확인: 위임장·신분증 진위, 동일인 여부.
발급 꿀팁: 정부24, 대법원등기 인터넷등기소, 지자체 민원실을 적극 활용하세요. 발급일을 최신으로 유지하세요.
체크리스트(계약 전·중·후)
핵심: 누락만 줄여도 위험의 대부분이 사라집니다.계약 전
- 등기부 최신본/선순위 확인
- 건축물대장/도면 일치
- 시세·전세가율 확인
계약 중
- 전입신고·확정일자 즉시
- 특약(반환/수선/관리비) 명시
- 입금내역/영수증 보관
계약 후
- 연체 시 내용증명
- 보증 청구 서류 구비
- 임차권등기·배당요구 준비
보관 요령: 모든 서류를 스캔/사진으로 클라우드에 백업하고, 원본은 방습 파일에 모아 보관하세요.
FAQ(자주 받는 질문)
핵심: 요건·보장·절차 3가지만 기억.보증기관은 어디인가요?
주요 기관은 HUG, HF, SGI 등이며 상품·요율·요건이 상이합니다. 지역·건물 유형·보증금 규모에 따라 적합 기관이 달라질 수 있습니다.
보증료는 어떻게 줄일 수 있나요?
보증금/기간 최적화, 선순위 리스크 해소, 불법 요소 제거 등으로 요율이 우호적으로 책정될 수 있습니다. 기관별 할인 요건(특약)도 확인하세요.
임차권등기명령은 언제 신청하나요?
이사를 해야 하는데 보증금 반환이 지연될 때, 전입/점유를 대체하여 권리(대항력) 연속성을 유지하기 위해 관할 법원에 신청합니다.
유의사항
핵심: 실제 약관/심사 우선.- 상품별 약관·요율·보장 범위는 상이합니다.
- 법률적 분쟁·절차는 전문가 상담을 권장합니다.